日本 租房

本文来自纵横日本,作者:纵横日本

55.5%的人选择“没有不满”,44.5%的人选择了“有不满”。那么,那些选择有不满的人,不满的点是什么呢?

最多的抱怨是“清扫维护不充足”(37.7%)“发生纠纷对应速度慢”(30.4%)“不知道房东和管理公司能负责或对应到何种程度”(33.3%)。

其它较多的抱怨是“需要维修时,没有人来修”(15.2%)“入居的规则不明确”(14.5%)。

另外一个问题是:你在租房时,发生过纠纷吗?

69.7%的人没有发生过纠纷,30.3%的人发生过纠纷。

那些有过纠纷经历的人,都经历过怎样的纠纷呢?

最主要的是“发生漏水、设备故障等需要修理的时候,处理速度慢”(29.8%)“和其他租户产生了纠纷”(23.4%)“管理服务水准不足”(14.9%)等。

需要注意的是,被调查的租房者中,“住在现在这套租住房的时长”超过5年的人,就已经有47.4%,居住时长不到一年的,只有13.90%。如果考虑到“人生此前租房时长”的话,想必这个时间还会显著增加。

也就是说至少一半以上的日本人,都有租房超过5年的经历,其中真正发生纠纷的人只有三分之一,有不满的人不到一半。而且纠纷或不满的内容,主要是“处理速度慢”、“清扫不充足”等等。

而且在这个调查中,根本没人提到什么“房租被卷走”、“房东进了我家”、“我被房东赶走了”之类的简直像是影视剧里的故事情节。

此外,日本最大的互联网房产网站suumo也做了一个调查。

67.7%的租房人,曾遭遇过“房间缺陷或设备故障”,61%的人和邻居发生过纠纷(日本人和邻居的纠纷,绝大多数都是找管理者抱怨邻居噪音大)。

70.7%的人都已经解决了遇到的纠纷。通过以上这些数据,大家可以对日本租房者的住房感受有个大体的了解。

在日本,租房人有多牛?

我们来看几个案例说明。

1. 房东无家可归了,能让租客搬出去吗?

2011年东日本大地震后,有网民在国家提供的司法支援中心网站上,提出了问题——

“我住在租的房子里,预定3月末更新合同。但是,房东的家被海啸冲走了,没有住的地方了,所以要求我搬家,房东要住进来。我必须要离开吗?”

代表国家司法解释的官方回复:

“你并不需要搬走。

如果在合同到期前半年时,房东还没发出拒绝续约等通知,则认为租赁合同已按相同条件续签。这就是所谓的‘法定续期’。

如果承租人在期限届满后继续租用该房产,而房东没有及时提出异议,即使发出这一通知,也同样适用。

合法续租后,租赁期限不固定。在这种情况下,房东如果想解约,必须首先要提出‘正当理由’。当这个理由得到双方认可后,房东在提出解约的半年后,合同才终止。

房东还需要证明自己无法租住在另外的房子中,这也是判断是否为‘正当理由’的重要因素。”

2. 租户犯罪被抓了,能解除合约吗?

一家在大阪的不动产公司提出了这样一个假设:

如果租客被逮捕,甚至被送检的话,房东可不可以用这个理由解除合同呢?

答案是不可以。

首先,绝大多数犯罪是轻微犯罪(只罚款的那种),以这个理由解除合同,会被认定“理由不足”。

此外,即使有罪判决下来,也不一定所有案件都能解除合同。

房东单方面想解除合同的可能性,只限于租客长期拖欠租金等合同上的重大违反。

3. 房东去世了,租客就该搬走了吧?

这个问题还是上述公司提出的,答案依然是:否。房东去世的情况下,租赁合同的效力依然保留。

即使房东的继承人要求租客退房,因为租客和去世的房东之间签订的合同内容优先,所以没有必要答应解约。

甚至于,在合同期限终止的情况下,租客还可以要求更新。

又有人想,我不收租客的租金,他不就变成“长期拖欠租金”,我就可以名正言顺解除合同了吧?

没用的,因为日本法务局有“委托存款”制度,如果没人收钱,租客完全可以把房租交给法务局,委托法务局把钱交给房东或新继承人。

4. 租客不交房租,我总能把他赶走了吧?

可以说完全是痴心妄想。

首先,如果在不通知住户,不得到住户允许的情况下,任何人(包括房主)随意进入该住户的房间,则立刻触犯了日本刑法第130条,侵入住宅罪。

甚至于“修理窗户”“空调漏水”“带新租客来看看格局”之类的完全都不是理由,所以不少在日本有买房租房经历的人应该清楚,如果该房屋有人租住,则根本不可能“内见”。

此外,即便是租客长期不交房租,房东也不可以把租客赶出来。

在我们的上一篇文章《欠费618万违停14年,日本政府对付不了一辆车》中谈到过,日本法律是禁止“自力救济”的。

也就是说,即便对方有过错,如果房东不通过司法程序,而是依靠自己的实力或手段来“解决问题”。那这样的做法是完全不受到法律保护的,如果房东强力要求租客“滚蛋”,租客完全可以反起诉房东。

5. 那房东怎样才能顺利地把租客请走呢?

分两种情况说,一种是到期后不想再租给这个租客了,二是租客违法合同(如不交房租)想请他走。

如果想解除合同,那么首先一定要在“合同到期前的一年开始,到合同到期前半年为止”的这个时间段,向租客提出不再续约的声明。

同时,还要给出“正当理由”。

法律规定,正当理由一般包括这五点:

1. 房东使用这套房子的理由,比租客使用这套房子的理由更充分。

2. 梳理租房经历。

3. 房间的物理情况。

4. 房间的不确定因素(比如因为过于老化需要重建)

5. 是否会为租客提供退房费用,提供代替的房间。

总之可以这么说,一般租借合同中拒绝更新、要求解约几乎是不可能的。

如果是拿“租客品行不良、周围邻居抱怨、有时忘交房租、把设备使用坏了”这类理由要求解约的话,基本是没任何可能的。

甚至于,即便房东就是坚决不在新合同上签字也没用。因为日本法律规定,如果双方没有就新合同达成协议,则自动按照原合同继续续约,以保护租客的权益。

那么,接下来再来分析租客重大过错,如何合理合法把租客请出。

大概顺序是这样:

1. 向法院提出强制执行,提交判决书、执行文、送达证明书等材料。然后再掏6~7万日元的预纳金。

2. 和法院执行官员商讨具体时间等事宜,同时需要寻找“执行辅助人员”,即开锁、搬运、运输、保管的工作人员。这又会产生一笔费用。

3. 以上条件准备就绪后,和执行官员一起去租客处,向其告知现状,并且为其留出一个月的准备时间。

4. 一个月后,如果租客还没搬出,则可与执行官员、辅助人员、律师等一同到租客处强制执行。将租客行李全部搬出,不可损毁,由辅助人员运输到仓库保存,以便租客随后提取。

总之是相当麻烦的程序……

最后,还要再提醒一点。

日本的租房,有40%~50%的房源,都是由房东委托给中介或管理公司,再由中介公司等转租给租客的。

在日本,只听说过中介公司没有及时把承诺的房租打给房东,从没听说过房东敢因为这个理由把租客赶走的……

毕竟,在日本,租房的真的是大爷。


关于更多日本 租房内容,可以收藏本网页。logo是什么意思 在日本,租房的才是“大爷”